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全國物業(yè)經(jīng)理證考試?？荚囶}匯編（有答案）

01

《中華人民共和國 民法典 》規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)（ ）的業(yè)主一致同意。

A.專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上

B.專有部分面積占比二分之一以上的業(yè)主且人數(shù)占比二分之一以上的業(yè)主

C.專有部分面積占比四分之三以上的業(yè)主且人數(shù)占比四分之三以上的業(yè)主；

D.有利害關(guān)系

答案：D

02

物業(yè)裝飾裝修管理流程主要包括哪些環(huán)節(jié)？

答：

（1）備齊資料；

（2）填寫申報登記表；

（3）簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》；

（4）物業(yè)裝飾裝修登記；

（5）辦理開工手續(xù)；

（6）施工過程巡查；

（7）隱蔽工程驗(yàn)收；

（8）裝飾裝修竣工驗(yàn)收。

03

簡述物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容？

答：

要點(diǎn)：

物業(yè)設(shè)備包括：

室內(nèi)設(shè)備、物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施。

物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容：

設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理、設(shè)備運(yùn)行管理、設(shè)備維修管理、設(shè)備更新改造管理、備品配件管理、固定資產(chǎn)管理、工程資料管理。

04

簡述綠化接管驗(yàn)收應(yīng)注意的問題？

答：

（1）綠化接管驗(yàn)收應(yīng)以綠化竣工圖為依據(jù)；

（2）特別注意種植土的深度；

（3）注意苗木規(guī)格、品種；

（4）注意綠籬及灌木的密度；

（5）新補(bǔ)植植物應(yīng)注意成活率；

（6）仔細(xì)檢查供水系統(tǒng)。

05

屋面的維修養(yǎng)護(hù)管理工作應(yīng)注意哪幾方面？

答：

（1）定期檢查、發(fā)現(xiàn)問題及時處理；

（2）保證屋面清潔，利于雨水順暢排除；

（3）加強(qiáng)屋面維護(hù)管理，遵守業(yè)主管理規(guī)約。

06

投標(biāo)文件中技術(shù)部分分別由哪些內(nèi)容組成？

答：

（1）項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思；

（2）主要工作環(huán)節(jié)運(yùn)行程序；

（3）機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員的配備、培訓(xùn)與管理；

（4）管理指標(biāo)與措施；

（5）內(nèi)部管理制度的制訂；

（6）檔案資料的建立與管理；

（7）前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；

（8）常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；

（9）各個階段工作計劃；

（10）物資裝備與提供方式；

（11）緊急預(yù)案；

（12）社區(qū)文化。

07

專項(xiàng)維修資金使用程序分幾步？具體包括哪些內(nèi)容？

答：專項(xiàng)維修資金使用程序共分六步。

第一步

物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定《維修和更新、改造方案》。

第二步

《維修和更新、改造方案》經(jīng)業(yè)主書面同意，在小區(qū)進(jìn)行公示。

第三步

物業(yè)服務(wù)企業(yè)到項(xiàng)目所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理局辦理使用備案。

第四步

物業(yè)服務(wù)企業(yè)到專戶管理銀行開立使用專戶，由市房屋維修資金管理中心劃款。

第五步

工程竣工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織業(yè)主、業(yè)主委員會或者居民委員會、施工企業(yè)及工程監(jiān)理單位對工程進(jìn)行驗(yàn)收，并簽署《維修和更新、改造工程驗(yàn)收報告》。

第六步

物業(yè)服務(wù)企業(yè)填寫、公示《維修和更新、改造工程決算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍浴?，并到市房屋維修資金管理中心辦理維修和更新、改造工程決算核減手續(xù)。

08

業(yè)主滿意度調(diào)查的步驟和方法？

答：

（1）物業(yè)企業(yè)應(yīng)在年初制定業(yè)主（客戶）滿意度調(diào)查計劃。

（2）滿意度調(diào)查應(yīng)定期進(jìn)行（至少半年一次、每年兩次），調(diào)查的比例按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到80%左右。

（3）調(diào)查表收集后進(jìn)行情況匯總，寫出業(yè)主、客戶滿意度調(diào)查報告。

調(diào)查報告的內(nèi)容包括基本情況（業(yè)主、客戶對各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)工作的滿意度情況），對業(yè)主、客戶提出的意見和建議進(jìn)行分析研究，制定下一步工作的整改措施等。

（4）進(jìn)行內(nèi)（公司）、外（業(yè)主委員會）部反饋：公司內(nèi)部和業(yè)主委員會和業(yè)主大會（對提出意見和建議的業(yè)主要進(jìn)行回訪）。

09

簽訂物業(yè)合同注意事項(xiàng)有哪些？

答：

（1）看清物業(yè)公司提供的物業(yè)公共服務(wù)的內(nèi)容包含哪些；

（2）其責(zé)任是否界定清楚；

（3）物管服務(wù)質(zhì)量是否細(xì)化、量化且可考核化；

（4）要細(xì)看業(yè)主與物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)；

（5）看清物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和繳納方式以及相關(guān)費(fèi)用的支取是否合理；

（6）看清合同中約定業(yè)主在物業(yè)使用過程中應(yīng)遵守的事項(xiàng)；

（7）看清雙方違約責(zé)任的界定是否明確。

10

前期物業(yè)的特點(diǎn)?

答：它有以下七個特點(diǎn)：

（1）新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。

（2）新建商品住宅出售單位與住宅買受人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時，應(yīng)當(dāng)將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說明書作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。

（3）住宅使用公約不得與法律、法規(guī)相抵觸。

（4）新建商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。

（5）自前期物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位承擔(dān)；自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔(dān)。

新建商品住宅交付使用時，除住宅轉(zhuǎn)讓合同另有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向住宅買受人收取任何費(fèi)用。

（6）住宅使用公約至業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過的業(yè)主公約生效時終止。

（7）前期物業(yè)管理服務(wù)合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效時終止。

11

物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出)構(gòu)成？

答：物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

(1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

(6)辦公費(fèi)用；

(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；

(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

12

如果你是項(xiàng)目經(jīng)理，你怎么看待小區(qū)成立業(yè)主委員會？

1、首先要明確物業(yè)和業(yè)委會之間的相互關(guān)系（兩者無隸屬關(guān)系，不存在領(lǐng)導(dǎo)和被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系，也不存在管理和被管理的關(guān)系，兩者在法律上是平等的）。

2、業(yè)委會的類型（合作型、對抗型、依賴型）。

3、在法律的框架下，在社區(qū)街道辦的協(xié)助下做好與各類型業(yè)委會成員的溝通，使小區(qū)物業(yè)管理工作走上健康發(fā)展的軌道。

13

如果有人告訴你，業(yè)主將在晚上聚集鬧事，你該怎么辦？

1、首先應(yīng)該核實(shí)信息真?zhèn)巍?/p>

2、其次，將你獲知的真實(shí)信息報告上級，并告知社區(qū)居委會、派出所等政府職能部門，聽取指示和要求。

3、事件發(fā)生后應(yīng)第一時間報警，保護(hù)好現(xiàn)場，及時勸阻和控制事態(tài)不繼續(xù)擴(kuò)大，盡量避免發(fā)生沖突。

4、事后將事件的整個情況以書面報告形式上報公司或相關(guān)政府主管部門。

14

你是如何看待工程設(shè)備管理與財務(wù)管理？

答：

工程設(shè)備管理是物業(yè)管理中的核心，是對設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行的維護(hù)和保養(yǎng)。是物業(yè)保值、增值的必然條件，是業(yè)戶對物業(yè)工作和滿意度的認(rèn)可。

要想提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量就要做好設(shè)備、設(shè)施的巡查、保養(yǎng)、維護(hù)工作，設(shè)備、設(shè)施的完好率達(dá)100%，需做好設(shè)備不漏水、不漏電、不漏油、不漏氣。并做好日常維修、保養(yǎng)記錄。

財務(wù)管理是企業(yè)運(yùn)作的既定目標(biāo)，即利益的最大化以盈利為基礎(chǔ)的管理模式，收入必須大于支出。

根據(jù)公司要求制定月收支過計劃和年度計劃，如固定資產(chǎn)的折舊及維修、養(yǎng)護(hù)，支出報銷管理等。

15

（判斷題）建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入；在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有 。

答案：正確

16

（判斷題）業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分；享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；可以以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

答案：錯誤

解析：《中華人民共和國民法典》第二百七十三條規(guī)定：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。